Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação? -Parte II

Dando continuidade à série de artigos sobre “Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação”, comecemos por definir alguns termos que iremos ter presente ao longo do artigo e que irão permitir uma melhor compreensão dos termos utilizados ao longo de todo o artigo.

Se é a primeira vez que consulta o artigo, então convido-o à consulta do artigo anterior da série Taxa Fixa ou Variável para uma melhor compreensão da estrutura da série. “Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação? – Parte I”

TAXA SWAP OU SWAPS DE TAXA DE JURO

A taxa de swap representa um indexante de referência para os bancos na determinação da taxa fixa no crédito habitação. Basicamente, uma taxa swap ou um swap de taxas de juro envolvem sempre um permuta entre duas partes, sendo uma parte o banco e a outra, qualquer entidade. No nosso caso, são os clientes particulares que pagam ao banco uma taxa de juro fixa previamente acordada e em contrapartida o banco paga uma taxa variável, como por exemplo a euribor.

Assim, o tabuleiro de jogo está lançado e os ganhos de qualquer uma das partes determinam-se pelo diferencial entre a taxa de juro fixa e a variável. Se a taxa variável subir acima da taxa fixa contratada o cliente está a incorrer num ganho e o banco numa perca e vice-versa.

TAXA JURO FORWARD OU FUTURO DE TAXAS DE JURO

Como já tinha sido dito no artigo anterior, taxa de juro forward revelam as expectativas do mercado sobre a evolução das taxas de juro num tempo futuro. Assim são um indicador da potencial evolução dos principais indexantes da economia mundial. Para o nosso caso, é possível verificar o que o mercado espera das taxas de juro euribor através dos contratos de futuros sobre a euribor.

EURIBOR

Todos nós conhecemos bem a euribor até porque é o principal indexante no crédito em Portugal. Todavia, fica aqui uma pequena apresentação.

A euribor é a taxa média à qual os principais bancos da Zona Euro emprestam dinheiro entre si. Das operações que os bancos fazem entre si para suprir défices e excedentes resulta uma taxa média que é denominada euribor.

TAXA FIXA OU VARIÁVEL?

O dilema taxa fixa ou variável no crédito habitação continua, e continuará com um peso significativo na hora da tomada de decisão.

Na verdade, não existe qualquer garantia de que a opção a tomar irá ser a mais rentável, nem mesmo os bancos, conseguem prever a evolução das taxas de juro.

Na realidade é um jogo que poderá sair muito caro a qualquer das partes envolvidas.

O Leitor está, provavelmente, ansioso por conhecer a fórmula mágica que lhe irá elucidar na hora da tomada de decisão, contudo, tal formula não existe, e meras demonstrações de custos e poupanças, as quais estamos habituados a ler na imprensa, também não o ajudará a tomar tal decisão.

Assim, não irá descobrir aqui no Produtos Bancários quanto irá pagar ou poupar caso opte pela modalidade taxa fixa no crédito habitação, irá sim, conhecer um método simples de análise de indicadores que poderão indicar-lhe dicas para facilitar a tomada de decisão.

Para isso, na imagem que se segue, tem 3 quadros representativos da euribor a 3 meses.

• Quadro 1 – Futuro da euribor a 3 e 6 meses;
• Quadro2 – Taxas swap a 29/01/2010;
• Quadro3 – Média euribor a 3 e 6 meses.

Se reparar no quadro 3, verifica que a média da euribor nos últimos 10 anos foi de 2,86% e que apenas no decorrer do ano 2009 esta se situou abaixo dos 2%.

No quadro 1, os futuros da euribor revelam que o mercado espera que até finais de 2014 a taxa euribor se situe em valores próximos de 3,83%.

Comparando o quadro 3 com o quadro 1, podemos concluir que o mercado espera que os valores da euribor voltem à média dos últimos 10 anos nos próximos 3 anos.

Esta previsão do mercado fornece dicas relativamente ao futuro das taxas variáveis.

Por exemplo, caso contrai-se em Janeiro um crédito habitação com taxa fixa a 3 anos (taxa swap de 2,04%) sabia que a probabilidade da taxa variável se situar acima da taxa fixa era grande a partir de Setembro de 2011 (futuro de euribor 6 meses Jun2011 de 2,06%).

É claro que para que tal opção resulta-se num ganho a taxa variável teria que se manter por prazo suficiente acima da taxa fixa de forma a compensar o período em que a taxa fixa se manteve acima da taxa variável.

Como o objectivo do Produtos Bancários é simplificar, vai ter a possibilidade de conhecer um método simples de análise que permitirá tirar as suas próprias conclusões relativamente ao potencial de optar por taxa fixa no crédito habitação.

O método mais simples de determinar o custo e a poupança em ambos os períodos de taxa fixa superior a variável e vice-versa, pode ser verificado na imagem que se segue.

Pode verificar que para o primeiro período de contagem de juros (6meses – Janeiro a Junho 2010) se opta-se por um crédito habitação taxa fixa a 3 anos, iria pagar mais 1,04% (Taxa fixa 3anos menos euribor6M a Jan2010) e para a opção de taxa fixa a 5 anos de 1,61%.

Nos próximos períodos até Junho de 2011 na opção taxa fixa a 3 anos e Junho 2012 na opção taxa fixa a 5 anos a diferença entre a taxa fixa e variável vai diminuindo até atingir o valor nulo.

Se somar as diferenças obtém um custo total de 2.41% para a opção de taxa fixa a 3 anos e 4.84% para a opção taxa fixa a 5 anos.

Estes montantes são os que precisa de recuperar até ao fim do prazo de taxa fixa de acordo com as previsões do mercado (Futuros).

Todavia, se determinar o ganho que obterá após o período em que a taxa fixa se mantém acima da taxa variável irá verificar que na opção taxa fixa a 3 anos a poupança total será de 2,06% e na opção taxa fixa a 5 anos de 4,20%.

Estes valores são indicadores de que a opção taxa fixa poderá ser uma má escolha visto que o potencial de ganho não é suficiente para compensar o custo que obteve no período de taxa fixa superior à taxa variável (2,41 – 2,06 Taxa fixa a 3 anos ; 4,84 – 4,20 Taxa fixa a 5anos).

Com certeza que está consciente que são previsões não sendo garantia de que o mercado evolua consoante as previsões. No entanto, a opção que tomar estará indexada às previsões do mercado e à evolução da economia em geral.

Alguns economistas acreditam que a taxa de juro não irá sofrer alterações ao longo de todo o ano de 2010 sendo que a partir de 2011 é que se irão verificar aumentos lentos dos principais indexantes.

Contudo, existem opiniões que a partir do 2º semestre os principais indexantes irão começar a subir.

Na verdade, acredito que as pressões sobre a euribor continuam no sentido descendente e que só não se situam em valores inferiores aos verificados porque o BCE balizou em 1% o mínimo para taxa juro. Dentro das minhas convicções e comparando com a economia em geral, sou defensor de que as taxas de juro irão aumentar a partir do ultimo trimestre de 2010 de forma lenta e prudente para que o investimento não seja afectado.

A análise efectuada bem ainda reforçar as convicções que possuo em relação à opção por taxa fixa e variável, sendo que, acredito que a opção de taxa variável representa a melhor escolha porque o cliente pagará apenas o que é devido e estará de acordo com o mercado.

Acredito igualmente que não irão haver aumentos insuportáveis na taxa euribor por questões sociais visto que um aumento demasiado severo poderia por em risco um elevado número de famílias que, há bem pouco tempo atrás, viviam nos limites de endividamento.

Para terminar subscreva gratuitamente o Produtos Bancários ou fique atento ao último artigo sobre Taxas Fixas ou Variáveis no Crédito Habitação onde uma pesquisa aos bancos irá determinar qual oferece melhores condições para o dilema e tenha sempre presente que a opção por taxa fixa, do ponto de vista das finanças pessoais, é a que oferece as melhores condições de segurança e tranquilidade.

Cumprimentos.