Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação? – Parte I

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Caro Leitor,

Uma das decisões mais difíceis de fazer para quem contrata um Crédito Habitação é escolher entre taxa de juro variável ou fixa.

No entanto, uma análise dos dados disponíveis na generalidade dos meios informativos poderão reunir condições para  ajudar na escolha de qual modalidade de juros deverá contratar.

Assim sendo, hoje vamos iniciar uma série de artigos sobre Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação com o objectivo de fornecer novos pontos de vista para que enriqueça a informação que possui sobre este tema.

Mas antes, convêm ter em mente que quem opta por taxa variável fica exposto às oscilações do mercado reflectidas na taxa de juro. De igual modo, quem opta por taxa fixa procura a tranquilidade e possui fortes convicções de que, durante tempo suficiente, a taxa variável vai se manter superior à taxa fixa.

É claro que tal convicção nem sempre é correspondida, como podem provar todos os clientes que contrataram crédito habitação à 3 anos atrás, que de um momento para o outro, consequência do abalo financeiro que se sucedeu, viram as taxas de juro variáveis cair para valores mínimos.

Esta instabilidade é um exemplo de que nem sempre as convicções, por muito fundadas que sejam, poderão se aproximar da realidade. Os indicadores económicos, neste campo, poderão determinar o que será o amanhã das taxas de juro.

No entanto, são muitas as noticiais que anunciam que esta é a altura ideal para optar por taxa fixa no Crédito Habitação.

Pessoalmente, já manifestei que sou um defensor das taxas variáveis, não só porque o cliente possui a garantia de que irá pagar só o que é devido, como também, porque acompanha a evolução do mercado.

Complementando, não existe na generalidade dos bancos nenhuma vantagem em contratar tal modalidade de taxa de juro no que toca à determinação do spread, sendo que, na generalidade, o spread aplicado para um crédito habitação de taxa fixa é igual, ou muito próximo, da modalidade de taxa variável.

Neste momento, apenas tenho informações de que o banco BPI não possui spread nos financiamentos a taxa fixa. No entanto, a taxa fixa que aplica para a generalidade dos prazos apresenta-se superior na maioria dos casos.

Obviamente, que tal decisão por taxas variáveis poderá representar em momento de subida generalizada de juros, um peso no orçamento financeiro das Famílias que poderá ser difícil de contornar, contudo, o inverso também é real, no sentido em que, uma diminuição das taxas variáveis podem representar uma perca para os clientes que possuem crédito habitação com taxa fixa.

Uma forma simples de antever a evolução das taxas de juro, é exactamente efectuar uma análise básica dos indicadores económicos directos e indirectos.

Por exemplo, em resposta à crise económica que estamos a viver a taxa de juro necessitou de baixar significativamente com o objectivo de estimular o investimento. Assim sendo, em períodos de crise é normal uma redução das taxas de juro com o objectivo de estimular a economia.

Efectuar uma análise exaustiva para determinar qual a taxa de juro optar aquando da contratação do seu crédito habitação não é uma tarefa simples e a generalidade das pessoas desconhecem como poderão efectuar tal análise.

No entanto, não é necessário possuir conhecimento técnicos para avaliar se existe possibilidade de obter ganhos com a contratação do seu crédito habitação com uma taxa fixa, tendo sempre presente, de que é um risco que assume no sentido em que tal previsão poderá não corresponder à realidade.

O procedimento é simples e pode efectuar é  a consulta das taxas de juro SWAP que servem de referencia para os bancos na determinação da taxa fixa do crédito habitação e efectuar uma comparação com as taxas de juro variáveis (Euribor) históricas, ou ainda avaliar o que o mercado espera das taxas de juro através das taxas forward.

Contudo, sobre este assunto falarei no próximo artigo sobre Taxa Variável ou Fixa no Crédito Habitação? – Parte II.

Tendo presente toda a informação anterior, podemos concluir que o processo de escolha entre taxa de juro fixa ou variável pode ser considerado como um jogo, conforme refere Vinay Pranjivan, especialista da Deco.

Um jogo que pode sair caro ao cliente, porém, a tranquilidade que irá transmitir no período de taxa fixa que poderá ser de 3, 5, 10 e em alguns casos superior a 15 anos, poderá não ter preço.

CONSIDERAÇÕES ÚTEIS

• A escolha entre taxa fixa ou variável representa escolher entre a estabilidade ou a incerteza;
• A taxa fixa possui a vantagem de a prestação durante o período contratado não alterar;
• A taxa variável possui a vantagem de pagar exactamente aquilo que é devido;
• A taxa variável possui uma menor penalização por amortização antecipada, sendo que, não pode exceder os 0,5%.
• A taxa fixa possui uma penalização por amortização antecipada de, no máximo, 2%;
• A taxa fixa possui a particularidade de ser determinada um dia útil antes da escritura. Esta particularidade cria incerteza na contratação devido ao desfasamento entre a aprovação e a escritura.
• Tendencialmente não existe diferenciação em termos de spread entre crédito habitação a taxa fixa e variável;
• Do ponto de vista da gestão das finanças pessoais é muito mais prudente fixar a taxa de juro no crédito à habitação e evitar surpresas desagradáveis no futuro.
• A taxa de juro vai subir nos próximos tempos. Quanto e quando não é possível determinar;
• A opção por taxa fixa depende das expectativas da evolução da taxa variável;
• A taxa forward poderá ser um bom indicador para crédito habitação à taxa fixa.
• A taxa Swap para os diversos prazos também o poderá ser;
• Os analistas recomendam a contratação de Taxa Fixa devido ao mercado de futuros confirmar a tendência de subida das taxas de juro;
• Analistas apontam para um inicio gradual e demorado de aumento das taxas de referência a partir de meados de 2010;
• Estima-se que a meados de 2011 a taxa de juro já se encontre bem acima dos 2%;
• Analistas acreditam que estão reunidas as condições para a contratação de Crédito Habitação a Taxa Fixa.

Como poderão ver muitas são as considerações que se podem obter com o tema Taxa de juro Fixa ou Variável no Crédito habitação. Considerações que espero ver esclarecidas nos próximos artigos sobre o assunto.

Cumprimentos…

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