Apesar de existirem diversas despesas e encargos com a contratação e gestão de um crédito habitação é, sem margem de dúvida, os juros a componente mais pesada em qualquer crédito.
No crédito habitação, regra geral, os juros são a soma de duas variáveis conhecidas por indexante (euribor) e um spread e como todos sabemos, o spread representa a margem de lucro dos bancos.
Se o princípio fundamental da gestão fosse aplicado, o spread era objecto de maximização, no entanto, o spread é pressionado por duas forças, o consumidor, com o objectivo da minimização dos juros, e o banco, na maximização dos juros.
É preciso encontrar um ponto de equilíbrio entre estas forças, todavia, pode o consumidor possuir mais força que o banco caso reúna as condições necessárias para negociar.
Assim sendo, é a taxa de esforço dica fundamental para negociar ou renegociar o spread do crédito habitação.
SABE QUAL É A SUA TAXA DE ESFORÇO.
A taxa de esforço representa o peso de uma prestação no rendimento médio mensal do Agregado Familiar.
Os bancos analisam ao pormenor a taxa de esforço do cliente desenvolvendo fórmulas matemáticas que permitem apurar tal taxa com base, não só no rendimento disponível do agregado familiar, como também incorporando todas as prestações com créditos existentes e determinados custos fixos.
Considera-se que uma taxa de esforço entre 40 e 60% é um bom indicador para decisão de um determinado crédito, desde que todos os encargos sejam considerados.
Deste modo, se pretender calcular a sua taxa de esforço, deverá:
- Identificar as prestações que possui;
- Identificar custos fixos, como por exemplo, Água, luz, etc…;
- Identificar o seu rendimento anual líquido (Multiplique por 12 o seu rendimento liquido mensal)
- Identificar a prestação do novo empréstimo;
- Outros encargos que considere relevantes.
Identificados os itens anteriores deverá somar todos os custos fixos e prestações existentes e a prestação futura do seu crédito habitação. Apurado o resultado, divida pelo Rendimento Mensal liquido.
RESULTADO
Taxa de Esforço até 40%;
Reúne todas as condições para junto do seu banco solicitar uma revisão do spread pois possui uma capacidade financeira acima da média o que lhe permite salvaguardar todos os seus encargos financeiros e não financeiros e ainda dispor de 60% de rendimento disponível para eventuais necessidades ou até mesmo para a constituição de poupanças.
Esta igualmente na posição favorável para escolher e negociar as condições do seu crédito habitação juntos dos diversos bancos.
Taxa de Esforço entre 40% e 60%
Encontra-se no intervalo aceitável pelos bancos, no entanto, quanto mais perto se situar dos 60% menos capacidade negocial possui. Este indicador também revela que o peso dos seus encargos mensais são significativos e que estão a tomar proporções consideráveis.
Poderá ser o momento para analisar se necessita mesmo de contratar um novo empréstimo ou caso já possua créditos deverá iniciar um processo de amortização de créditos controlado e rigoroso. Não é motivo para alarmismos mas a sua capacidade de contrair crédito junto dos bancos está no limite.
Taxa de Esforço superior a 60%
Representa as dificuldades com que vive tanto a nível financeiro com familiar. Este indicador revela que não deverá fazer o novo empréstimo e caso seja mesmo necessário efectuar o novo empréstimo então deverá recorrer a outras opções de financiamento como por exemplo, um familiar.
CONCLUINDO
Existe uma percepção de que a taxa de esforço mensal deverá ser determinada em função da futura prestação do crédito habitação. Isto é, apurada a nova prestação na simulação de crédito habitação deverá apurar o valor desta em relação ao seu rendimento líquido mensal.
No entanto, não considerar as despesas fixas mensais, bem como, eventuais despesas extraordinária não lhe atribuirá um resultado real da sua situação financeira familiar, nem lhe atribuirá sinais de alerta relativamente ao desejo de comprar casa com recurso ao crédito.
Os bancos têm considerado este tipo de informação (todas as despesas do agregado familiar) como extremamente útil para cálculo da taxa de esforço, bem como, têm efectuado previsões da evolução do rendimento disponível e de eventuais despesas fixas mensais que surgirão no agregado familiar, sempre como o objectivo de minimizar o risco de incumprimento.
Assim sendo, se o estudo e determinação da taxa de esforço real de um Agregado Familiar é peça fundamental para a decisão do crédito habitação, também o é, para o cliente, instrumento fundamental para negociação com os bancos.
O site da Asfac possui uma ferramenta muito útil para a determinação da taxa esforço do Agregado Familiar. Fica aqui o link só para curiosidade.
Cumprimentos…
{ 2 trackbacks }