Simular Crédito Habitação | Ficha Europeia de Informação Normalizada – Parte I

Conforme previsto no nosso ultimo artigo sobre Simular Crédito Habitação, hoje vamos dedicar um pouco do nosso tempo a observar a Ficha de Europeia de Informação Normalizada em Matéria de Crédito Habitação e devida à importância de tal documento este artigo será dividido em quatro partes para que a sua leitura não se torne cansativa.

Não será necessário de alertar para a necessidade de, caso ainda não o tenha feito,  efectuar a leitura dos artigos que antecedem o actual, nomeadamente, Simular Crédito Habitação – Dados Iniciais e Simular Crédito Habitação – Taxa de Juro, pois eles irão completar e criar uma sequência lógica ao longo de todos os artigos.

A Ficha  Europeia de Informação Normalizada em Matéria de Crédito Habitação (FEINCH) é, a meu ver, o documento mais importante para análise e tomada de decisão sobre qual banco escolher para comprar casa.

Considero que é o único documento com informação transparente e completa antes da escritura. Neste documento é possível encontrar informação detalhada sobre o produto de crédito habitação que consta na simulação, as condições de atribuição do spread, as consequências em caso de incumprimento das condições, os seguros necessários e os demais produtos condicionados, entre outros.

No caso da nossa simulação do banco Santander Totta, possuímos duas FEINCH, sendo uma, genérica e outra especifica. Como pretendemos analisar a nossa simulação vamos olhar para a FEINCH especifica.

Nela podemos contar com informação detalhada sobre diversos pontos de interesse e em cada um deles teremos um visão do que será o nosso contrato em caso de aceitação das condições propostas. Vejamos;

• Observações Preliminares – identifica o carácter vinculativo da simulação;
• Mutuante – Identifica o banco;
• Descrição do Produto – pequeno resumo do produto proposto;
• Taxa Nominal – identifica a taxa de juro, respectivo indexante e spread, bem como, bonificações e outras condições;
• TAE e TAER – Identifica e clarifica sobre a determinação destes indicadores;
• Montante – o valor do empréstimo;
• Duração – prazo do empréstimo;
• Número e Periodicidade das Prestações;
• Montante de cada Prestação;
• Custos Adicionais – identificas eventuais custos recorrentes e  não recorrentes;
• Reembolso antecipado – condições de reembolso antecipado.

Como podem verificar temos um documento de análise extenso e com informação de valor para a tomada de decisão aquando da comparação de propostas de crédito habitação.

OBSERVAÇÕES PRELIMINARES

Neste primeiro campo identificamos que o banco declina qualquer obrigação em cumprir com o proposto na simulação, pois considera que, as informações e condições que levaram à determinação da  mesma poderão sofrer alterações aquando da validação.

Com Boa Fé as partes envolvidas pretendem cumprir com o proposto na simulação, na medida em que, o cliente pode e pretende comprovar a veracidade dos elementos fornecidos e o banco pretende respeitar a proposta que fez ao cliente, no entanto, existe um elemento fundamental que influenciará as condições propostas pelo banco  que é o valor da simulação.

A generalidade dos bancos determinam o valor do spread com base na relação financiamento / garantia. No nosso caso, o spread base foi determinado partindo do principio que o imóvel em causa possuirá um valor de 120.000 euros.

Então e caso não se verifique esse valor?

As condições irão sofrer alterações?

Em que medida?

Este é um risco que todos os clientes correm na generalidade dos bancos, pois, é o primeiro dos encargos que suportam antes de saberem se possuem o crédito habitação aprovado nas condições propostas.

Nos bancos sempre que o valor da avaliação indicativa que serviu de base para a apresentação da proposta não se verifica e o valor da avaliação real é menor, efectuam uma adaptação das condições da proposta ao novo rácio de financiamento / garantia. No entanto, conheço poucos bancos que favoreçam o cliente sempre que o valor da avaliação é superior ao indicado na proposta.

E vocês conhecem algum banco que tenha feito isso?

MUTUANTE E DESCRIÇÃO DO PRODUTO

Estes campos identificam o banco e efectuam um pequeno resumo do produto de crédito permitindo uma descrição do tipo de produto, que no nosso caso, trata-se de um produto composto por um período de taxa fixa e um periodo de taxa variável destinado a clientes do regime geral de crédito habitação que pretendam se proteger de oscilações do mercado nos primeiros 5 anos.

Identifica igualmente a garantia que o produto exige e as condições da mesma (hipoteca livre de ónus ou encargos) bem como, a possibilidade do cliente solicitar carência de capital pelo período de 5 anos.

Relativamente à existência de um período de taxa fixa e um período de taxa variável aconselho a leitura dos artigos sobre Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação que apesar de as taxas de juro não estarem actualizadas o conceito que pretende transmitir é intemporal e permitirá tirar algumas conclusões sobre este dilema.

• Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação – Parte I
• Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação – Parte II
• Taxa Fixa ou Variável no Crédito Habitação – Parte III

Relativamente à garantia e ao período de carência de capital que poderá atingir os 5 anos, podemos concluir que, a garantia principal do crédito é a hipoteca do imóvel, no entanto, poderá o banco exigir reforço de garantia sempre que o risco da operação o exija.

Sobre este item, imensos são os factores que poderão levar à alteração do risco e consequentemente exigir reforço de garantia, todavia, podemos identificar alguns;

• Efectividade dos mutuários (vale o que vale!!!);
• Avaliação do imóvel inferior ao previsto;
• Responsabilidades em matéria de crédito em todo o sistema financeiro considerável;
• Eventuais momentos de descoberto no extracto de conta à ordem;
• Atrasos no pagamento de responsabilidades;
• Entre outros…

Relativamente à carência de capital, fica o alerta para o aumento do custo do crédito que isto proporciona.

Fique atento aos próximos artigos desta série… Iremos abordar todos os itens da Ficha Europeia de Informação Normalizada em Matéria de Crédito Habitação. Subscreva as actualizações por email e não perca nenhum dos artigos que virão.

Cumprimentos…

Outros Artigos desta Série:

• Simular Crédito Habitação – Dados Iniciais
• Simular Crédito Habitação – Taxa de Juro
• Simular Crédito Habitação | Ficha Europeia de Informação Normalizada – Parte II
• Simular Crédito Habitação | Ficha Europeia de Informação Normalizada – Parte III