É época de spreads elevados na compra de casa com recurso ao crédito habitação. A generalidade dos bancos efectuaram uma revisão em alta dos spreads com o objectivo de “acompanhar o mercado”, no entanto, o mercado devolve indexantes, como a euribor, a valores históricos.
Ainda há bem pouco tempo atrás o indexante mais utilizado no empréstimo habitação registava valores acima dos 3% e os spreads eram bem mais “simpáticos” registando na generalidade dos casos valores inferiores a 1%.
Então mas o que mudou?…
Simular Crédito Habitação hoje, iremos obter uma taxa de juro nominal com o mesmo valor que um crédito contratado há dois anos atrás. Assim sendo, se o lucro dos bancos é o spread, então o objectivo é claro, Ganhar Mais, pois os spreads agora são bem superiores a 1% atingindo valores de 3% em alguns casos.
Deixando os spreads de lado, até porque virá a hora em que todos nós vamos renegociar as condições do nosso empréstimo habitação com o banco e nesse momento, estarão reunidas as condições para que estes baixem significativamente, vamos ver, à semelhança do artigo anterior sobre Imposto de Selo no Crédito Habitação, alguns pontos que não deverão passar despercebidos na escolha do Banco para o seu crédito habitação.
Vamos tomar como exemplo para o nosso estudo uma simulação do banco Santander Totta.
DADOS DO EMPRÉSTIMO
Além dos nossos dados pessoais e familiares temos que fornecer dados referentes ao negócio que vamos realizar, nomeadamente, valor de escritura, valor estimado para avaliação, valor do empréstimo e o prazo exemplificativo.
Se verificar na imagem abaixo, a simulação do Santander Totta apresenta mais um campo interessante para o cliente, “Financiamento/Garantia”. Esta informação é, na generalidade dos bancos, o principal indicador para determinação do spread, sendo este, apenas influenciado pelo montante do empréstimo.
Simular Crédito Habitação
Segundo este indicador, temos um spread de 1,65% para um empréstimo de 100.000 EUR e uma avaliação de 120.000 EUR, certo. Certo!…
Simular Crédito Habitação
Duas perguntas sobre este indicador a colocar:
- O que acontece se o rácio Financiamento/garantia baixar, isto é, se a avaliação for bem mais superior aos valor previstos?
- E o contrário, isto é, se a avaliação for inferior aos valores previstos?
Estas perguntas são pertinentes até porque na generalidade das vezes e sempre que o valor da avaliação varia em sentido descendente, isto é, verifica-se que o valor é inferior ao previsto, existe uma actualização do rácio financiamento garantia e consequentemente do spread.
O que acontece, é que após o cliente ter suportado encargos com o pedido do crédito habitação e avaliação e ver o seu crédito ficar mais caro, acaba por aceitar as novas condições pois não pretende começar tudo de novo em outro banco. Assim sendo, é importante saber quais as consequências de tal alteração, pois estas poderão influenciar na preparação do seu orçamento.
De igual modo, antecipar a possibilidade de negociação caso o valor da avaliação seja significativamente superior ao valor previsto é um passo importante na simulação de crédito habitação.
A generalidade dos bancos, não efectuam alterações no spread em sentido descendente do negociado mesmo que as condições do risco da operação tenham significativamente melhorado.
Assim sendo, é prudente fornecer dados no momento da simulação que lhe atribuam uma margem de segurança em caso de uma potencial alteração.
Para não alongar este artigo, vamos deixar a análise da restante simulação para os próximos artigos.
Fique atento, todos os pormenores vão ser analisados. Assim subscreva as actualização grátis por Email para não perder nada deste e de outros artigos que virão.
Cumprimentos…
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