Caso de Estudo – Qual o melhor banco para Crédito Habitação?

Qual o Melhor Banco para Crédito Habitação

Caro Leitor,

O artigo de hoje pretende devolver uma visão geral de como escolher o melhor banco para efectuar o seu Crédito habitação.

Como sabemos, a oferta bancária para o produto Crédito Habitação é bastante diversificada, as possibilidades são sedutoras o que por vezes levam o cliente bancário a desvalorizar aspectos que influenciam o encargo total do Crédito Habitação.

Assim sendo e com o objectivo de clarificar e facilitar a melhor escolha, foram identificados 7 bancos para serem objecto de análise no que se refere à oferta de Crédito Habitação.

Para que seja possível uma análise igualitária é necessário definir parâmetros base para todos os bancos, nomeadamente:

Finalidade: Aquisição de Habitação própria permanente;
Agregado Familiar: 3 Pessoas;
Idade dos Proponentes: 29 anos;
RANB (Rendimento Anual Bruto): 25.000,00 Euros;
Não possuem encargos com outros créditos;
Profissão dos Mutuários: Diversas;
Não possuem Conta Poupança Habitação;
Produtos Subscritos:
- Domiciliação de Ordenado;
- Seguro de Vida;
- Seguro Habitação;
Montante do Financiamento: 120.000,00 euros;
Valor da Avaliação: 150.000,00 euros;
Valor da Compra / Escritura: 120.000,00 euros.
Prazo: 40 anos sem carência de capital;

Bem parecem ser inúmeros parâmetros, mas na generalidade dos casos existem muitos mais além dos identificados.

Vejamos então os seguintes quadros comparativos:

AS 4 PROPOSTAS MAIS PESADAS

Propostas Mais Pesadas

AS MELHORES PROPOSTAS

Melhores Propostas

CONCLUSÕES

Facilmente verifica-se que o banco que possui a proposta mais interessante para os parâmetros estipulados é precisamente o banco Barclays, ficando em segundo lugar o banco Banif e em terceiro o banco BES.

Mas será que nos devemos guiar apenas pelo valor da prestação mensal mais encargos com seguros e eventuais despesas de processamento?

Claro que não. Devemos olhar para todos os parâmetros, como por exemplo o spread (“lucro do banco”), as despesas com o seguro de vida e se tal despesa é apenas para um proponente ou para ambos os proponentes e quais a coberturas e método de reembolso em caso de sinistro, as despesas com seguro de habitação e coberturas e ainda com a introdução do Decreto-Lei n.º 192/2009 de 17 de Agosto, podemos comparar as TAER (Taxa Anual Efectiva Revista) que devolve o real custo do Crédito Habitação considerando todas as despesas e produtos subscritos.

Nas 3 melhores propostas podemos facilmente verificar que apesar do Barclays possuir a prestação mensal menor, não representa o Crédito Habitação mais barato em termos globais porque apresenta uma TAER de 3,589%. O banco BES apresenta sem margem de duvida uma melhor TAER o que poderá representar a melhor opção. Sim, poderá, porque partimos do principio que o método de calculo da TAER está a ser correctamente aplicado, contudo, ainda hoje existe uma indefinição quanto ao calculo da TAER. Convêm ficar em alerta.

Mas não devemos ficar apenas pela análise dos parâmetros anteriores, vejamos os custos até à contratação;

Custos

Aqui está um dos pontos que penalizam a determinação da TAER do Barclays, a existência de um custo de 585,60€ até à contratação.

Agora com estes números atrevo-me a dizer que provavelmente o banco Banif é o melhor banco para efectuar um Crédito Habitação. Apesar da simulação na devolver a TAER, facilmente verificamos que os custos são inferiores ao banco Barclays e ao Banco BES. Assim sendo o banco Banif reforça a sua posição e arrisco a dizer que reúne as condições para tomar a liderança deste ranking.

Bem, mas todos nós sabemos que as simulações não são para levar em conta a 100%, existem muitos outros factores que permitirão negociar spreads mais competitivos e melhores condições.

Acredito que o banco que tem capacidade para apresentar uma proposta irrecusável é o banco de sempre, isto é, o banco com que o Cliente tem vindo a partilhar todos os seus rendimentos. Digo isto porque, é esse banco que tem um melhor conhecimento das necessidades e capacidades do Cliente, logo, tem o dever de informar o Cliente que terá todo o interesse em efectuar tal transacção e nas melhores condições. Arrisco mesmo a dizer que deverá aconselhar o Cliente a questionar e solicitar a outros bancos propostas para o mesmo financiamento e posteriormente consultar o banco. Assim, permitirá uma adequação do banco à realidade do mercado para um cliente de determinadas características.

Há bancos que adormecem com os Clientes, é necessário acordar para a realidade.

Bem se partirmos deste principio qualquer banco desta análise poderá enquadrar-se e tomar a posição de líder. Vejamos um pequeno exemplo.

O Banco Crédito Agrícola apresenta na sua simulação um dos spreads mais altos, contudo é o que possui o mais baixo custo até à contratação. Imagine que conseguiria negociar um spread igual ao do banco Barclays para a proposta do Crédito Agrícola, com certeza que iria ser a melhor proposta de todas.

Já agora só para confirmação ficam aqui os custos até à contratação das 4 propostas mais pesadas.

Custos

Definitivamente o Crédito Agrícola destaca-se em termos de custos até à contratação.

FINALIZANDO

Espero que esta pequena reflexão devolvida a todos vós como um pequeno caso de estudo, tenha fornecido as ferramentas necessárias para escolher a melhor proposta para o Crédito Habitação.

Ficam aqui uma dicas para colocar quando estiver a negociar o seu Crédito Habitação:

A prestação reflecte o valor dos seguros de vida e habitação?
Posso procurar Seguros mais baratos no exterior? Tenho penalizações se fizer isso?
O que é que tenho que pagar além da prestação mensal?
Explique-me estas despesas até à contratação?
As despesas com Avaliação e outras são reais ou diferem das apresentadas na simulação?
O que tenho de pagar para decidirem se aprovam ou não o Crédito?
Não é possível uma pré-aprovação condicionada a determinados parâmetros, para que não possua encargos com a decisão?

APÓS A DECISÃO…

As condições propostas após a decisão não correspondem as suas expectativas? Dicas:

Solicite a carta de aprovação onde irão estar descritas as condições de tal decisão;
Confronte outros bancos com a carta de aprovação e com as mesmas perguntas;
Aguarde por proposta;
Assim que tiver a proposta volte ao seu Banco para negociar;
Escolha o melhor.

Deve estar a pensar, será que tanto trabalho compensa?

Eu respondo, imagine uma poupança mensal de 2 euros durante 40 anos, são 960 Euros o que para muitos é quase dois meses de trabalho. Assim sendo, tem dois meses para negociar.

Cumprimentos…