Caro Leitor,
Inúmeros têm sido os esforços da Entidades Reguladoras no sentido de proteger o consumidores do produto Crédito Habitação.
No dia 16 de Outubro entrou em vigor o Decreto-Lei n.º 192/2009 de 17 de Agosto com o objectivo de tornar transparente o Crédito Habitação.
MAS O QUE MUDOU?
Se voltarmos um pouco no tempo, constatamos que o Decreto-Lei n.º 51/2007 de 7 de Março que regula as práticas comerciais das Instituições de Crédito para a aquisição e construção de habitação, fora, pelo Decreto-Lei n.º 88/2008 de 29 de Maio, alterado nos artigos 4º e 7º, que veio estipular a utilização da menção 360 dias em substituição da menção 365 dias, para o cálculo de juros, devendo o indexante também ser referente à cotação de 360 dias.
Também veio regulamentar o prazo para comunicação entre Instituições de Crédito aquando do reembolso antecipado com vista à transferência do crédito. Assim sendo, deve a Instituição de Crédito do mutuário, isto é, onde está domiciliado o Crédito Habitação, comunicar num prazo máximo de 10 dias úteis à nova Instituição de Crédito, todas as informações e elementos necessários à realização da transferência.
Posteriormente, através do Decreto-Lei n.º 171/2008 de 26 de Agosto, os obstáculos comerciais à renegociação das condições do Crédito Habitação, nomeadamente, o spread ou o prazo da duração do contrato de mútuo, foram eliminados.
Esta eliminação veio garantir ao consumidor a inexistência de despesas, ou, cobrança de qualquer montante, sempre que este pretenda renegociar a condições do seu Crédito Habitação.
Também a exigência das Instituições de Crédito para a subscrição de produtos e serviços financeiros em contrapartida da redução do spread aquando da renegociação, foi vedada pelo presente Decreto-Lei.
No campo dos seguros, também as orientações são claras, no que se refere à anulação dos seguros ditos obrigatórios (Seguro Habitação e Seguro de Vida). O Decreto-Lei n.º 171/2008 de 26 de Agosto, vem clarificar que a transferência de Crédito Habitação não prejudica a validade dos contratos de seguro, isto é, não implica a anulação das apólices de seguro anteriormente contratadas e celebração de novos contratos de seguro.
Tendo presente todas estas orientações legais, vem o Decreto-Lei n.º 192/2009 de 17 de Agosto reforçar a protecção do consumidor e privilegiar a transparência no Crédito Habitação.
Apesar que, de acordo com o Decreto-Lei n.º 51/2007 de 7 de Março, a Instituição de Crédito não poder fazer depender a concessão de Crédito Habitação da contratação de outros produtos bancários, é prática das Instituições de Crédito oferecerem condições vantajosas, como por exemplo, redução do spread, sempre que sejam subscritos produtos e serviços financeiros no produto Crédito Habitação.
Esta prática não transmite informação clara e transparente ao consumidor em relação à existência de beneficio, ou não, caso este aceite as condições propostas.
Assim sendo, o Decreto-Lei n.º 192/2009 de 17 de Agosto vem esclarecer e tornar transparente a existência, ou não, de tais benefícios através da criação da taxa anual efectiva revista (TAER).
Basicamente, a TAER vem possibilitar ao consumidor apurar se existe ou não vantagem em aceitar tal redução de spread com a contrapartida da subscrição de produtos e serviços financeiros.
A TAER além de incluir todos os custos anteriormente considerados pela TAE ( taxa anual efectiva) vem agora incluir os custos dos produtos e serviços propostos para redução do spread.
Não é necessário alertar que quanto maior a TAER maior o custo do Crédito Habitação, mesmo que a prestação após redução do spread seja inferior. O TAER pode agora, e como já a TAE anteriormente podia, servir de um excelente indicador de comparação entre propostas de Instituições de Crédito.
Uma outra novidade do Decreto-Lei foi o alargamento ao Crédito complementar das orientações estipuladas.
Finalizando, os esforços em tornar uniforme o Crédito Habitação poderá trazer benefícios em termos de transparência legal e protecção do consumidor, contudo, a rigidez que introduz no Crédito Habitação poderá levar as Instituições Financeiras a praticar maiores spreads em detrimento de outras formas de rentabilização do Crédito habitação.
Por hoje é tudo…
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Cumprimentos…
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nao fiquei esclarecida…o 192/2009 vem dar a possibilidade de reduzir o custo das amortizações antecipadas dos creditos (habitação e paralelos)??? é isso??
se for esclarecida…. obrigada
@Maria Carmo – Efectivamente o Decreto-Lei 192/2009 veio alargar as recomendações do Decreto-Lei 171/2008 para todos os financiamentos garantidos pelo mesmo imóvel que garante o Crédito Habitação. Neste termos as comissões máximas de amortização antecipada de, por exemplo, credito complementar ou multiusos garantido pelo mesmo imóvel, estão limitadas a 0,5% do capital amortizado no caso de taxa variável e 2% para o caso de taxa fixa.
Assim sendo, caso possua um Crédito deste tipo está abrangida pelas recomendações atrás descritas.
Mas o verdadeiro objectivo do Decreto-Lei 192/2009 é facilitar a decisão pelo consumidor de qual CRH deve contratar… A essência está na TAER que permitirá comparar simulações e propostas com maior rigor….
Espero ter esclarecido correctamente…Qualquer dúvida disponha sempre, o blog possui uma página de Contacto onde poderá me enviar um email sobre qualquer assunto…
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Muito Obrigado…
Em relação a contratos anteriores, as penalizações por amortização antecipada também são actualizadas para os novos valores (0,5% – taxa indexada ou 2% – taxa fixa), para os créditos habitação, bem como para os créditos associados (multi-opções e/ou etc)?
Obrigado… os melhores cumprimentos.
@Rui – Antes de mais obrigado pelo comentário.
Com certeza, apesar de o contrato de crédito habitação já existir antes da entrada em vigor do Decreto-Lei isso não significa que não se encontra abrangido pelas suas regras. Assim sendo, caso pretenda efectuar uma amortização antecipada parcial ou total, tanto o seu crédito habitação como também outro que tenha associado em que a garantia é o mesmo imóvel, a penalização que possui é de 0,5% caso possua taxa variável (indexada a uma taxa de referência) e 2% caso possua taxa fixa.
Espero o ter esclarecido…
Muito obrigado pelo seu comentário ele é importante para outros leitores…
Cumprimentos…
Boa noite.
Relativamente ao dl 192/2009 agradecia um esclarecimento. Em 2007 fiz junto da IC uma revisão ao spread, ficando sujeito a determinadas condições que só agora estão a ser exigidas. Terá a IC o direito de exigir tais condições ou, segundo DL 192/2009 art.9º nº4, terão prescrito?
Cumprimentos ,
José Ferreira.
Boa noite.
Relativamente ao DL 192/2009 gostaria de um esclarecimento. Em 2007 fiz uma revisão ao spread ficando sujeito a determinadas condições, que só agora (2010) estão a ser exigidas. Segundo DL 192/2009 art.9 nº4, poderá a IC exigir o cumprimento de tais condições ou terão prescrito?
Cumprimentos,
José Ferreira.
@José Santos Ferreira – Efectivamente segundo o artº 9 n.º 4 do Decreto-Lei n.º 192/2009 não pode ser exigido pela Instituição financeira o cumprimento das condições que levaram à renegociação do Spread caso essas condições não se verifiquem à mais de um ano.
Assim sendo, o banco não poderá exigir essas condições pois elas já possuem 3 anos. Para todos os efeitos o seu spread é valido até ao final do contrato sem os produtos que em 2007 foram exigidos.
Como precaução não assine nada, porque esse documento pode ser um aditamento ao contrato onde irão ser contempladas as condições contratualmente, e fale com o seu Gestor de Conta e peça para ele ser claro se quer que colabore com ele…
Cumprimentos e obrigado pelo seu comentário… Já agora subscreva o nosso RSS para receber todos os artigos no seu E-Mail…
Estou desempregada (inscrita no IEFP desde arço 2010) e estava a pensar amortizar cerca de 20% do capital em dívida do empréstimo de habitação que partilho com o meu marido (ele está empregado). Em que condições é que posso amortizar com isenção de comissão no caso de estar desempregada? Já li o Decreto Lei n. 51/2007 e além desta frase – 3—Em caso de reembolso por motivos de morte, desemprego ou deslocação profissional, não podem ser aplicadas comissões.” – não consigo encontrar mais nenhuma referência que explique em que condições esta isenção de comissão pode ser feita. Será que tenho que estar desempregada há menos de 1 mês, há mais de 1 ano?
Obrigada em antecipação.
Sofia, Porto
Olá Sofia,
Antes mais força… Irás encontrar um novo emprego melhor que o anterior.
Relativamente à sua dúvida o Decreto Lei nº 192/2009 veio trazer maior transparência ao consumidor mas alguns dos procedimentos ainda continuam regulados no Decreto-Lei n. 51/2007, como é o caso da amortização antecipada parcial ou total.
Relativamente ao seu caso especifico, não tem que existir condições, pois a condição necessária para a isenção da comissão prevista no Decreto-Lei (0,5% ou 2%) é estar no desemprego. Assim o que terá de fazer é aquando da amortização apresentar o documento que comprova tal situação e invocar o Decreto-Lei.
Boa Sorte e obrigado pelo comentário.
Cumprimentos…
Boa Tarde,
li atentamente a sua resposta à questão do José Santos Ferreira, porque estou com problema parecido com a CGD que quer aumentar o spread com base neste DL, devido a eu ter cancelado o Cartão de Crédito. Acontece que eu cancelei o cartão em 6/6/2008, portanto mais de um ano até à entrada em vigor do DL e no meu entender já não pode o Banco exigir o cumprimento de tais condições. O entendimento do Banco não é este, dizem que têm 1 ano após a entrada em vigor do DL para exigir as ditas condições e curiosamente o entendimento da DECO é o mesmo. O que posso fazer, a que entidade me posso dirigir?
Olá Inês Pinto…
Efectivamente existe muito por explicar relativamente a esse ponto… Como é óbvio é sempre preferível nos fundarmos na não retroactividade da lei pois é um principio forte da legislação. No entanto, a letra da lei também possui o seu peso, pois o legislador pretendia dizer algo a todos os consumidores com o decreto-lei.
Assim sendo, isto parece-me que a melhor entidade para responder as tuas questões é o próprio Banco de Portugal…
Para facilitar o trabalho deixo-te aqui o link para efectuares a tua reclamação.
Formulário de Reclamação BdP.
Obrigado pelo comentário…
Estou exactamente com o mesmo problema que a Sra. Inês Pinto. Em 2008 renegociei o spread. Na negociação aderi a vários produtos e assinei um formulário com os produtos que aceitei. Este ano querem subir o spread alegando que não subscrevi um dos produtos. Acontece que esse produto, embora esteja assinalado no formulario que assinei, na altura sem sequer me foi proposto, pelo que não o subscrevi. O banco no entanto não cede na sua posição. Estou a estudar a situação legalmente e pelo decreto de lei, já passaram 2 anos desde a negociação do spread, por isso entendo que o banco já não tem o direito de exigir a subscrição do produto que nunca tive. Agora essa questão dos bancos considerarem que tem 1 ano apos a entrada em vigor do decreto de lei para exigir é novidade para mim. Será mesmo assim ? Alguma novidade sobre o assunto ?
Olá Paulo…
Infelizmente, este tipo de acontecimentos estão a surgir a um ritmo alucinante. Inicialmente foi a Caixa Geral de Depósitos, mais recentemente o Santander Totta e até Outubro irão surgir novos bancos.
Existe muita incerteza sobre a não retroactividade da lei e a letra da lei. Efectivamente, o texto não estipula uma data de inicio e dá claramente a entender que todos os contratos estão abrangidos inclusivamente os anteriores ao Decreto. No entanto, a DECO já se manifestou e defende a não retroactividade da lei, dando assim razão aos bancos, pois estes possuem um ano para actualizar os spreads em função das condições contratuais a contar da entrada em vigor do Decreto.
Agora só falta a Entidade Responsável apresentar esclarecimentos, o Banco de Portugal.
O meu conselho é que, caso seja vantajoso, subscrevas o dito produto e assim evitares o aumento do spread e seguidamente reclamares junto do banco de Portugal. Assim se muitos reclamarem talvez tenhamos esclarecimentos mais cedo e a exigência do teu banco venha a ser considerada nula.
Abraço e obrigado pelo comentário…
Caro João,
Obrigado pelo seu conselho. De facto, pesquisei muito sobre o assunto e a resposta formal do banco foi a seguinte para alguém em situação semelhante que apresentou uma reclamação sobre a prescrição do produto exigido:
“Quanto à interpretação do ponto 4 do artº. 9º do Dec.-Lei nº 192/2007, de 17 de Agosto, e no que respeita aos empréstimos contratados antes da sua data de entrada em vigor, é entendimento deste Banco que o prazo de prescrição só ocorrerá decorrido um ano após a não verificação da condição que permitiu a atribuição do spread e desde que esteja decorrido, também, um ano sobre a sua entrada em vigor.
Assim, a prescrição do direito que assiste ao Banco de ajustar o spread inicialmente fixado, nos termos do ponto 4 da cláusula 4ª do documento complementar à escritura de compra e venda, mútuo com hipoteca e fiança, apenas ocorre em 2010-10-15.”
Ou seja para o banco, de facto têm 1 ano para notificar incumprimentos após a entrada em vigor do decreto (até outubro deste ano). Daí a corrida do banco à entrega de notificações.
Embora considere no mínimo estranha a interpretação de terem “também, um ano sobre a sua entrada em vigor”, devo seguir o seu conselho subscrevendo o produto e esperando decisões de entidades oficiais. Isto porque, infelizmente assinei na altura um documento em que constava esse produto e ainda não sei as implicações legais desse acto. Embora me sinta “enganado” por ser um produto que não me foi proposto. Todos aqueles que me propuseram assinei logo na hora, caso contrario não me atribuíam o referido spread.
Mais uma vez obrigado pelo conselho.
Olá Paulo…
Como lhe tinha dito, “Até Outubro ainda muitos outros bancos vão aproveitar a boleia”.
Muito obrigado pelo seu comentário, veio acrescentar conteúdo útil para todos os leitores.
Muito obrigado.
Conclui a minha investigação (de leigo) e concluí o seguinte.
Segundo outra resposta formal de um banco a alguém na mesma situação, a justificação da aplicação de um ano a contar a partir da entrada em vigor do DL 192/2009 tem por base o artigo 297 nº 1 do código civil onde se lê:
“1 – A lei que estabelecer, para qualquer efeito, um prazo mais curto do que o fixado na lei anterior é também aplicável aos prazos que já estiverem em curso, mas o prazo só se conta a partir da entrada em vigor da nova lei, a não ser que, segundo a lei antiga, falte menos tempo para o prazo se completar.”
Como leigo o meu entendimento é o seguinte:
Como negociei o spread em 2008, quando o 192/2009 entrou em vigor, dado ainda não ter passado um ano após a minha negociação, o prazo estava em curso, e por isso é contado a partir da data de entrada em vigor do decreto.
No entanto, existem reclamações de pessoas que negociaram o spread antes de 2008 na mesma situação, o que me leva a interpretar o código civil de outra forma. Como o prazo para prescrição de 1 ano do 192/2009 é menor que o prazo da lei anterior (o banco não tinha prazo nenhum), em todas as situações se considera um ano após a publicação do decreto.
Infelizmente, para confirmar isto tudo (atenção sou um leigo em direito) encontrei um acórdão do tribunal administrativo em que é explicado o recurso ao 297 nº1 (noutra situação fiscal diferente mas adaptável). Pelo que consegui transpor do acórdão para esta situação, o que esteve por base na decisão do juiz foi o seguinte: se o prazo fosse contado conforme o “192/2009″, quando o mesmo entra-se em vigor, quase todos os “incumprimentos” eram prescritos automaticamente (excepto os em curso), não dando a oportunidade aos credores de reclamarem um incumprimento que ainda poderiam vir a reclamar segundo lei anterior, ou que estaria em planos futuros de reclamação
Cumprimentos
Olá Paulo….
Simplesmente EXCELENTE…
Muito Obrigado…
Julgo que todos estamos completamente esclarecidos quando à interpretação da lei… Pelo menos por agora…
Abraço…
Bem, face a isto, não me restou outra solução senão ir ao banco e negociar a adesão a um outro produto para manter o spread. Isto porque o produto em causa, que nunca me foi proposto, era muito dispendioso.
Consegui assim manter o spread e obter um comprovativo da troca de um produto por outro na negociação, para evitar futuros problemas do género.
Espero que esta informação ajude outras pessoas na mesma situação e parabéns pelo blog.
Cumprimentos
Boa Tarde novamente,
Acho a pesquisa do Paulo excelente, mas, na minha opinião, para este caso não tem cabimento.
Ora vejamos: Diz a letra da Lei-O DL192/2009, de 17 de Agosto, que entrou em vigor em 16 de Outubro de 2009, veio estabelecer a prescrição do direito do Banco exigir o cumprimento das condições de cross-selling no crédito à habitação, um ano após a sua não verificação. Ponto final! Se em 16/10/09 as condições subscritas já não se verificavam á mais de 1 ano, (bastando 1 ano e 1 dia) o banco agora nada pode fazer. Em relação à justificação de os “quando o mesmo entra-se em vigor, quase todos os “incumprimentos” eram prescritos automaticamente (excepto os em curso), não dando a oportunidade aos credores de reclamarem”, gostaria de chamar a atenção para o facto de, normalmente, existir sempre um delay entre a data de publicação e a entrada em vigor. Este periodo é exactamente para os interessados ( neste caso o Banco) não alegarem desconhecimento e tomarem as medidas que considerem necessárias, Tiveram 60 dias para o fazer.
Quanto à alusão ao artigo 297 nº 1 do código civil, também não tem aqui cabimento pois não existia lei anterior para estas situações.
Tudo isto me parece suficientemente claro, portanto qualquer outra interpretação só pode ser abusiva e de má fé. Não esqueçamos também que este DL foi feito para proteger o consumidor e não o contrário. No meu caso fiz a reclamação junto do Banco de Portugal e estou a aguardar a conclusão da mesma. No entretanto recebi informação do meu Banco dizendo que devido à minha reclamação estavam a analisar novamente a situação e até lá o meu spread não iria aumentar.
Cumprimentos.
Olá Inês Pinto…
Na verdade, com esta interpretação favorável para os bancos, alguns bancos, inclusivamente os que deveriam dar o exemplo (cgd), estão a colocar os seus clientes numa situação difícil.
Também fiquei impressionado pela DECO interpretar da mesma forma e nada reivindicar sobre o tema.
Segundo a minha interpretação, o legislador estava a defender os direitos dos consumidores e não dos bancos, mas acabou por beneficiar os bancos, pois estes acordaram e correram ao aumento do spread numa época de crise e com restrições à transferência de crédito.
Os clientes ficaram sem opção de escolha.
Agradecia que assim que o BP se prenuncia-se sobre a tua reclamação que a partilha-se connosco em uma artigo exclusivo e intensivo aqui no Produtos Bancários.
Muito obrigado pelo teu comentário.
João
Caro João,
Peço um esclarecimento.
Tenho um contrato de crédito, para aquisição de habitação permanente (onde vivo), de taxa variável desde 2002 (se bem me lembro). Em 2009 fiz um dos tais créditos associados (também de taxa variável) para compra de um terreno, sendo a garantia o imóvel a que se refere o crédito à habitação. O contrato deste último especifica que estou isento de comissões por amortização antecipada até 25% do capital em divida em cada anuidade e que para além destes 25% pago 3% do capital amortizado.
Com o novo decreto lei em vigor, argumentei que para além dos 25% do capital em divida deveria pagar 0.5% do valor amortizado e não os 3% no contrato.
O banco argumenta que não é assim porque os dois créditos foram contratados em alturas distintas.
Da leitura que fiz dos decretos-lei, não percebo esta justificação. Ela terá algum fundamento ? Isto aconteceu a mais alguém ?
Obrigado.
Cumprimentos
Olá P. Ferreira,
Pelo que entendi, contratou posteriormente um crédito para aquisição de terreno com 2ª hipoteca sobre habitação, pois a habitação já possuía uma hipoteca no crédito habitação.
Ou seja, estamos a falar de um crédito com a mesma hipoteca do crédito habitação. Certo?
Se assim for, segundo o Decreto-Lei nº 192/2009 no seu art. 1º que menciona a alteração da redacção do artº1º e 9º do Decreto-Lei n.º 51/2007, decreto este que estipula as referidas comissões de amortização antecipada de 0,5% e 2%.
A nova redacção passa então a possuir um 2º ponto que menciona o seguinte:
E no número anterior indica a compra de terrenos.
Assim sendo, apresente o decreto-lei nº 192/2009 art.1 e o decreto-lei nº51/2007 art 6º e defenda os seus direitos, pois não deverá pagar mais que 0,5% com taxa variável, sendo que, caso o seu contrato preveja um pagamento mais favorável, como os 25% de capital isento de comissão, então deverá ser o pagamento mais favorável que deverá ser aplicado.
Se pretende liquidar, faça as contas, pois poderá ser vantajoso amortizar 25% a cada mês.
Aqui ficam os links para os decretos:
DL 192/2009
DL 51/2007
Até já…
Boa tarde
Gostaria que ser esclarecida do seguinte:
Tenho um seguro multirriscos da Fidelidade Mundial,associado a um cédito habitação no banco Santander Totta,desde 1998.Pretendo mudar para a companhia de seguros Global onde tenho uma apólice de automóvel.Solicitei o cancelamento do seguro e fui informada no Totta que essa operação tem custos na ordem dos duzentos e dez euros (esta informação foi oral).Gostaria de saber se isto está de acordo com a lei e caso afirmativo,que atitude tomar perante a instituição bancária para que a mesma seja cumprida.
Antecipados agradecimentos.
Maria Fernandes
Olá Maria Luísa Neto Fernandes,
Como assim? Como se chama a comissão?
Pelo o que sei o que pretende fazer é trocar uma apólice por outra e manter o mesmo credor preferencial. O procedimento que necessita de efectuar é fazer o seguro designando como Credor preferencial o Santander Totta, dirigir-se ao banco e entregar a nova apólice de seguro e enviar o pedido de cancelamento do seguro para a fidelidade mundial onde deverá constar que o Santander autoriza o cancelamento do seguro.
Não existe legislação para esta operação, não é uma alteração ou renegociação do crédito. Tudo ficará igual mudando apenas o nome da seguradora. Certo?
Tente apurar o nome da comissão para tentar enquadrar com o Crédito Habitação e apurar a sua legalidade.
Cumprimentos..
Olá novamente
Enviei um pedido de esclarecimento há algumas horas e quando me conectei à procura de resposta,reli o texto e reparei que em vez da palavra “afirmativo” quero dizer “negativo”…foi um lapso ,que concerteza foi detectado.Efectivamente a minha dúvida é: sou livre de mudar de seguradora sem ter que pagar custos tão elevados ou o banco tem o direito de o exigir?
Agradecida.
Maria Fernandes
Em 1998 comprei casa e para ter um spreed mais baixo quase que foi obrigado a fazer os seguros na entidade bancário onde contraí o empréstimo, neste caso o BES. Entre outros seguros fiz o de recheio de casa, seguro este que nessa data penso que estava anexado à companhia de seguros Fidelidade.
Acontece que até há presente data não tive necessidade de recorrer ao seguro de recheio, mas porque tive uma varia em aparelhos eléctricos, participei ao seguro. Qual o meu espanto quando foi informado pelo perito e como os aparelhos já têm mais de 10 anos, já não tenho direito a qualquer indemnização. Será que está correcto, ainda mais que em 1998 aquando da aquisição de habitação própria não me foram indicadas clausulas.
Gostaria de ser esclarecido
Obrigado
Olá Mário Ferreira,
Estranho nem deixaram apresentar um orçamento para consertar…
Que tipo de avaria foi?
Cumprimentos…
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