Caro Leitor,
Inúmeros têm sido os esforços da Entidades Reguladoras no sentido de proteger o consumidores do produto Crédito Habitação.
No dia 16 de Outubro entrou em vigor o Decreto-Lei n.º 192/2009 de 17 de Agosto com o objectivo de tornar transparente o Crédito Habitação.
Mas, o que mudou?
Se voltarmos um pouco no tempo, constatamos que o Decreto-Lei n.º 51/2007 de 7 de Março que regula as práticas comerciais das Instituições de Crédito para a aquisição e construção de habitação, fora, pelo Decreto-Lei n.º 88/2008 de 29 de Maio, alterado nos artigos 4º e 7º, que veio estipular a utilização da menção 360 dias em substituição da menção 365 dias, para o cálculo de juros, devendo o indexante também ser referente à cotação de 360 dias.
Também veio regulamentar o prazo para comunicação entre Instituições de Crédito aquando do reembolso antecipado com vista à transferência do crédito. Assim sendo, deve a Instituição de Crédito do mutuário, isto é, onde está domiciliado o Crédito Habitação, comunicar num prazo máximo de 10 dias úteis à nova Instituição de Crédito, todas as informações e elementos necessários à realização da transferência.
Posteriormente, através do Decreto-Lei n.º 171/2008 de 26 de Agosto, os obstáculos comerciais à renegociação das condições do Crédito Habitação, nomeadamente, o spread ou o prazo da duração do contrato de mútuo, foram eliminados.
Esta eliminação veio garantir ao consumidor a inexistência de despesas, ou, cobrança de qualquer montante, sempre que este pretenda renegociar a condições do seu Crédito Habitação.
Também a exigência das Instituições de Crédito para a subscrição de produtos e serviços financeiros em contrapartida da redução do spread aquando da renegociação, foi vedada pelo presente Decreto-Lei.
No campo dos seguros, também as orientações são claras, no que se refere à anulação dos seguros ditos obrigatórios (Seguro Habitação e Seguro de Vida). O Decreto-Lei n.º 171/2008 de 26 de Agosto, vem clarificar que a transferência de Crédito Habitação não prejudica a validade dos contratos de seguro, isto é, não implica a anulação das apólices de seguro anteriormente contratadas e celebração de novos contratos de seguro.
Tendo presente todas estas orientações legais, vem o Decreto-Lei n.º 192/2009 de 17 de Agosto reforçar a protecção do consumidor e privilegiar a transparência no Crédito Habitação.
Apesar que, de acordo com o Decreto-Lei n.º 51/2007 de 7 de Março, a Instituição de Crédito não poder fazer depender a concessão de Crédito Habitação da contratação de outros produtos bancários, é prática das Instituições de Crédito oferecerem condições vantajosas, como por exemplo, redução do spread, sempre que sejam subscritos produtos e serviços financeiros no produto Crédito Habitação.
Esta prática não transmite informação clara e transparente ao consumidor em relação à existência de beneficio, ou não, caso este aceite as condições propostas.
Assim sendo, o Decreto-Lei n.º 192/2009 de 17 de Agosto vem esclarecer e tornar transparente a existência, ou não, de tais benefícios através da criação da taxa anual efectiva revista (TAER).
Basicamente, a TAER vem possibilitar ao consumidor apurar se existe ou não vantagem em aceitar tal redução de spread com a contrapartida da subscrição de produtos e serviços financeiros.
A TAER além de incluir todos os custos anteriormente considerados pela TAE ( taxa anual efectiva) vem agora incluir os custos dos produtos e serviços propostos para redução do spread.
Não é necessário alertar que quanto maior a TAER maior o custo do Crédito Habitação, mesmo que a prestação após redução do spread seja inferior. O TAER pode agora, e como já a TAE anteriormente podia, servir de um excelente indicador de comparação entre propostas de Instituições de Crédito.
Uma outra novidade do Decreto-Lei foi o alargamento ao Crédito complementar das orientações estipuladas.
Finalizando, os esforços em tornar uniforme o Crédito Habitação poderá trazer benefícios em termos de transparência legal e protecção do consumidor, contudo, a rigidez que introduz no Crédito Habitação poderá levar as Instituições Financeiras a praticar maiores spreads em detrimentos de outras formas de rentabilização do Crédito habitação.
Por hoje é tudo…
Cumprimentos…
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nao fiquei esclarecida…o 192/2009 vem dar a possibilidade de reduzir o custo das amortizações antecipadas dos creditos (habitação e paralelos)??? é isso??
se for esclarecida…. obrigada
@Maria Carmo – Efectivamente o Decreto-Lei 192/2009 veio alargar as recomendações do Decreto-Lei 171/2008 para todos os financiamentos garantidos pelo mesmo imóvel que garante o Crédito Habitação. Neste termos as comissões máximas de amortização antecipada de, por exemplo, credito complementar ou multiusos garantido pelo mesmo imóvel, estão limitadas a 0,5% do capital amortizado no caso de taxa variável e 2% para o caso de taxa fixa.
Assim sendo, caso possua um Crédito deste tipo está abrangida pelas recomendações atrás descritas.
Mas o verdadeiro objectivo do Decreto-Lei 192/2009 é facilitar a decisão pelo consumidor de qual CRH deve contratar… A essência está na TAER que permitirá comparar simulações e propostas com maior rigor….
Espero ter esclarecido correctamente…Qualquer dúvida disponha sempre, o blog possui uma página de Contacto onde poderá me enviar um email sobre qualquer assunto…
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Muito Obrigado…
Em relação a contratos anteriores, as penalizações por amortização antecipada também são actualizadas para os novos valores (0,5% – taxa indexada ou 2% – taxa fixa), para os créditos habitação, bem como para os créditos associados (multi-opções e/ou etc)?
Obrigado… os melhores cumprimentos.
@Rui – Antes de mais obrigado pelo comentário.
Com certeza, apesar de o contrato de crédito habitação já existir antes da entrada em vigor do Decreto-Lei isso não significa que não se encontra abrangido pelas suas regras. Assim sendo, caso pretenda efectuar uma amortização antecipada parcial ou total, tanto o seu crédito habitação como também outro que tenha associado em que a garantia é o mesmo imóvel, a penalização que possui é de 0,5% caso possua taxa variável (indexada a uma taxa de referência) e 2% caso possua taxa fixa.
Espero o ter esclarecido…
Muito obrigado pelo seu comentário ele é importante para outros leitores…
Cumprimentos…
Boa noite.
Relativamente ao dl 192/2009 agradecia um esclarecimento. Em 2007 fiz junto da IC uma revisão ao spread, ficando sujeito a determinadas condições que só agora estão a ser exigidas. Terá a IC o direito de exigir tais condições ou, segundo DL 192/2009 art.9º nº4, terão prescrito?
Cumprimentos ,
José Ferreira.
Boa noite.
Relativamente ao DL 192/2009 gostaria de um esclarecimento. Em 2007 fiz uma revisão ao spread ficando sujeito a determinadas condições, que só agora (2010) estão a ser exigidas. Segundo DL 192/2009 art.9 nº4, poderá a IC exigir o cumprimento de tais condições ou terão prescrito?
Cumprimentos,
José Ferreira.
@José Santos Ferreira – Efectivamente segundo o artº 9 n.º 4 do Decreto-Lei n.º 192/2009 não pode ser exigido pela Instituição financeira o cumprimento das condições que levaram à renegociação do Spread caso essas condições não se verifiquem à mais de um ano.
Assim sendo, o banco não poderá exigir essas condições pois elas já possuem 3 anos. Para todos os efeitos o seu spread é valido até ao final do contrato sem os produtos que em 2007 foram exigidos.
Como precaução não assine nada, porque esse documento pode ser um aditamento ao contrato onde irão ser contempladas as condições contratualmente, e fale com o seu Gestor de Conta e peça para ele ser claro se quer que colabore com ele…
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