Recentemente podemos todos assistir a um confronto entre dois bancos (Crédito Agrícola e Deutsche bank) e a DECO onde o tema central era o cumprimento da lei que limita os custos em caso de reembolso antecipado do crédito habitação.
Este tema veio ao encontro da nossa série sobre Como Pagar o Crédito Habitação mais Cedo, onde temos abordado estratégias para reembolso antecipado do crédito.
Se ainda não teve oportunidade para consultar a nossa série ficam aqui as ligações:
- Como Pagar o Crédito Habitação mais Cedo – Parte I
- Como Pagar o Crédito Habitação mais Cedo – Parte II
De igual modo, também no anterior artigo escrevemos sobre o Decreto-Lei n.º 171/2008 abordamos as suas principais características permitindo apurar que o mesmo se destina a renegociação e aos custos envolvidos.
O Decreto-Lei que permitiu estabelecer regras para limitar os custos em caso de reembolso antecipado entrou em vigor no início de 2007 e é o Decreto-Lei n.º 51/2007 de 28 de Dezembro.
Sempre com vista à protecção do cliente e ao aumento da transparência, o decreto-lei veio estipular regras para a amortização antecipada, total ou parcial, para o cálculo de juros, para a transferência do crédito, entre outros.
Vejamos as principais:
REEMBOLSO ANTECIPADO
ARTº 5
Os mutuários têm o direito de efectuar o reembolso antecipado parcial em qualquer momento do contrato, independentemente do capital a reembolsar, desde que efectuado em data coincidente com os vencimentos das prestações e mediante pré-aviso de sete dias úteis à instituição de crédito mutuante.
O reembolso antecipado total pode ser efectuado, em qualquer momento da vigência do contrato mediante pré-aviso de dez dias à instituição mutuante.
Esta claro que qualquer montante de capital pode ser amortizado, desde que sejam respeitados os períodos de pré-aviso.
Esta possibilidade permite-nos estabelecer estratégias para pagar o crédito habitação mais cedo.
ARTº 6
1 – O valor da comissão a pagar pelo cliente nos casos de reembolso antecipado, total ou parcial, ou transferência de crédito ….
a) 0,5 % a aplicar sobre o capital que é reembolsado no caso de contratos no regime de taxa variável;
b) 2 % a aplicar sobre o capital que é reembolsado no caso de contratos celebrados no regime de taxa fixa.
2 – O disposto no número anterior não se aplica aos contratos em execução em quie tenha sido convencionada entre as partes a isenção de pagamento de comissão.
3 – Em caso de reembolso por motivos de morte, desemprego ou deslocação profissional, não podem ser aplicadas comissões.
…
O art. 6º vem então estipular os custos de tal amortização, limitando estes a um máximo de 0,5% no caso de taxa variável e 2% no caso de Taxa fixa.
Um dos itens que despoletou o confronto entre a DECO e os bancos foi a cobrança de distrate de hipoteca nos casos de amortização antecipada total do crédito habitação.
Segundo este artigo, apenas as comissões identificados na alínea a) e b) podem ser aplicadas, ficando assim qualquer outra comissão impedida de ser aplicada.
De igual modo, caso contratualmente esteja estabelecido uma comissão inferior às previstas são as contratualmente previstas que devem ser aplicadas.
Liquidou o seu crédito antecipadamente e pagou comissão de distrate?
TRANSFERÊNCIA DE CRÉDITO
ART. 7º
No caso de reembolso antecipado com vista à transferência do crédito, deve a instituição de crédito mutuante facultar, num prazo razoável, a nova instituição de crédito mutuante todas as informações e elementos necessários à realização desta operação….
ART. 8º
É proibido o débito de qualquer encargo ou despesa adicional pela realização das operações … ou transferência do crédito para outra instituição.
Aqui podemos concluir que as transferências devem ser efectuadas a titulo gratuito sendo que a única comissão que deve ser aplicada ao cliente são as estipuladas no artigo 7 do mesmo decreto.
Podemos também questionar sobre a comissão de emissão de declaração de divida que a generalidade dos bancos cobram aos seus clientes aquando da transferência do crédito habitação.
Este é um documento exigido pela nova instituição mutuante e deverá ser solicitado à instituição actual para comprovação dos elementos necessários à transferência.
O art. 7º estipula a celeridade com que estes elementos devem ser facultados e o artigo 8 proíbe o débito de qualquer encargo adicional.
Transferiu o seu crédito habitação e foi-lhe cobrada a declaração de divida?
CONCLUSÃO
Como pode verificar o reembolso do capital do crédito habitação encontra-se desde de 2007 regulado, estipulando requisitos e direccionando os bancos sobre o que pode ser cobrado.
Assim sendo, em caso de amortização antecipada total ou parcial apenas a comissão de 0,5% (Taxa Variável) ou 2% (Taxa fixa) pode ser aplicada, sendo que, a comissão de distrate de hipoteca só pode ser aplicada nos casos de amortização natural do crédito.
Assim, caso tenha liquidado o seu crédito habitação antecipadamente após 2007 e lhe foi cobrada a comissão de distrate, sabe que poderá junto do seu banco solicitar o reembolso ou comunicar ao Banco de Portugal a irregularidade.
De igual modo, a transferência do crédito habitação é efectuada dentro dos mesmo moldes, contudo, desde de 2007 que não deverá ser cobrada a declaração de divida ao cliente.
O seu banco cobrou-lhe a declaração de divida quando transferiu o seu crédito?
Se sim, informe-se junto do seu banco sobre a legalidade da cobrança.
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