Crédito Habitação-Cuidado com a Euribor.

Caro Leitor,

Actualmente os indexantes do Crédito Habitação estão a níveis tão baixos que a prestação para aquisição ou construção da sua futura habitação pode até fazer com que não tome a devida atenção à simulação fornecida pelo seu Banco.

O indexante mais utilizado no Crédito Habitação, a Euribor a 6 Meses, hoje encontrava-se nos 1,04%. Estes níveis baixos fazem com que os Bancos apresentem aos seus Cliente simulações com spread acima de 1%, representando mesmo assim uma prestação baixa.

Esta possibilidade abre portas aos Bancos para efectuarem bons negócios em tempos de crise e comprovada instabilidade, criando condições para num futuro próximo possuam uma margem financeira confortável. Em termos básicos a margem financeira dos Bancos representa a diferença entre os juros pagos aos seus Clientes e juros recebidos dos seus Clientes.

Tendo presente este fenómeno, deve o Cliente bancário analisar pormenorizadamente todos os detalhes da sua simulação, comparando-a com outras disponibilizadas por outros Bancos.

Assim sendo, vejamos os aspectos mais importantes numa simulação de Crédito Habitação e como podemos usar a nosso favor a informação nela contida para negociação com o Banco.

Vejamos a seguinte simulação efectuada Online no portal da Caixa Geral de Depósitos, que devolveu o seguinte resultado para os seguintes elementos:

• Agregado Familiar com dois elementos;
• Rendimentos Anuais Brutos de 30.000,00€;
• Avaliação do Imóvel pelo montante de 150.000,00€;
• Valor Patrimonial pelo montante de 125.000,00€;

Podemos facilmente verificar aqui que o indexante [Euribor 6 Meses] corresponde a uma taxa de 1,04% e que para um empréstimo pelo montante de 100.000,00€ e de acordo com os elementos e bonificações do Banco por produtos subscritos [Seguro de Vida, Seguro Habitação e domiciliação do vencimento] devolve um spread de 1,70%, totalizando uma Taxa Nominal de 2,742%.

Uma taxa de 2,742% é considerada um mínimo histórico em termos de Crédito Habitação, que por um lado até concordo, mas temos que ter em atenção que está a fazer um contrato para um período de 40 anos e o spread é a única variável fixa do contrato. Mesmo sabendo que posteriormente possa pedir uma revisão do spread para que este se aproxima da realidade do mercado, estará a perder dinheiro, porque todo o período anterior esteve a pagar esse spread.

COMO PODEMOS NEGOCIAR ESTES DADOS…

Sempre que demonstramos descontentamento com o  spread, vem logo o Gestor de Conta fornecer mecanismos capazes de reduzir o spread mediante a subscrição de produtos, como por exemplo, o Cartão de Crédito e o Seguro de Desemprego.

O Crédito Habitação representa, ainda, um dos produtos mais vantajosos para o Banco, não só pelos seu poder de fidelização como também pela potencialidade do produto em se associar a outros produtos complementares. Assim sendo, a solicitação de uma redução do spread da simulação isolada de contrapartidas é possível pela simples razão de que está  a decidir sobre a contratação de um dos produtos mais vantajoso para o Banco.

Caso o seu Gestor de Conta mencionar que tal redução só é possível mediante a subscrição de produtos complementares, pondere em mudar de Banco. O seu Gestor Conta não está a valorizar o facto de ser Cliente do Banco.

Um Cliente que possua antiguidade com o seu Banco, movimentação, produtos subscritos ao longo do tempo, como por exemplo, Aplicações, Seguros, Cartões, possui requisitos suficientes para solicitação de uma redução do spread da simulação, sem que para isso tenha que subscrever mais produtos.

Uma outra estratégia para conduzir a negociação a seu favor é possuir uma cópia de simulação ou Carta de Aprovação de outro Banco com condições melhores.

Vejamos este exemplo de simulação para o mesmo empréstimo habitação no Crédito Agrícola:

Podemos facilmente verificar que o Crédito Agrícola oferece melhor spread que a Caixa Geral de Depósitos, sendo que a diferença em termos percentuais é de 1% com as mesmas condições, Seguro de Vida, Seguro de Habitação e Domiciliação de Vencimento.

Outro aspecto diferenciador e que melhor informação em termos de taxa de juro fornece ao Cliente é a TAE (Taxa Anual Efectiva). A TAE representa a taxa de juro que reflecte todos os custos associados à operação, nomeadamente, custos com seguros, cartões, avaliação, comissões…

A TAE deve ser sempre usada simplesmente porque ela reflecte o verdadeiro custo do seu Crédito. No nosso caso a TAE do banco Crédito Agrícola  é claramente inferior à da Caixa Geral de Depósitos, contudo deverá ter em atenção que a TAE só deverá ser comparável sempre que os financiamentos estejam muito semelhantes em termos de spread.

Resumidamente, não se deixe levar pela Euribor, analise toda a informação da sua simulação, solicite novas simulações compare todos os aspectos, confronte o seu Gestor de Conta, não pense que efectua um bom negócio com contrapartidas solicitadas pelo seu Gestor de Conta.

Fique atento que em breve irão ser publicados novos posts sobre Crédito Habitação e lembre-se que por cada euro a menos na sua prestação mensal representa 12 euros ano, o que num financiamento a 40 anos são 480 euros de poupança.

Cumprimentos…